2月15日傍晚，首创置业(2.56,-0.04,-1.54%,经济通实时行情)(2868.HK)发布公告称，将在香港发行11.5亿元人民币2014年到期债券，年利率4.75%。所得款项作为利息储备账户资金、未来收购及一般企业用途。
发债狂潮
自2011年1月以来，内地房企已从境外债券市场融资超过30亿美元，去年全年为80亿美元。不过，国际评级机构标准普尔亦对这种融资“热度”提出质疑，称内地房企大举发行债券更侧重为负面影响。在今年市场前景难以预测的前提下，房地产销售和利润率一旦削弱幅度超过预期，这些开发商将很有可能面临“重大的再融资风险”。
而在独立经济学家谢国忠的眼里，这不过是老故事的重演。内地开发商不愿通过降价的方式来加快资金回流，而是通过高息债的方式实现扩张。
2011年首次发债的内地房企，包括了中骏置业控股有限公司(1966.HK)和华南城控股有限公司(1668.HK)，两家公司的筹资规模分别为20亿元人民币和2.5亿美元；瑞安房地产(3.64,-0.05,-1.36%,经济通实时行情)有限公司(0983.HK)在2011年1月也融资35亿元人民币，此前，该公司已在去年11月、12月相继融资共计57.2亿元人民币；合生创展集团(8.93,-0.27,-2.94%,经济通实时行情)有限公司(0754.HK)则提出了以11.75%票面利率，发行3亿美元5年期债券的计划。
亦有一些企业筹划发债。2月7日，碧桂园(3,-0.06,-1.96%,经济通实时行情)发布公告称：计划发行7年期优先票据，具体募集金额以及票面利息将视市场行情及投资者兴趣再行确定。
根据苏格兰皇家银行近日发布报告称，2011年以来中国房地产在离岸的债务融资金额已达280亿元人民币，相当于去年全年的四成，反映出主要发展商对房地产市场仍有信心，并预期未来房地产商的债务融资将更频繁密集。
早前，中骏置业就与德意志银行以及汇丰订立购买协议，成功发行20亿元5年期的以美元结算的人民币债券，利率为10.5%。当时，他们所发行的人民币债券获得8倍的超额认购。中骏置业执行董事兼常务副总裁李维亦指出，调控已成常态化，合理储备资金，可以未雨绸缪。
2011年1月10日举行的发债路演上，恒大地产(3.78,-0.13,-3.33%,经济通实时行情)主席许家印(3333.HK)表示，中央今年可能会加大楼市的调控力度，使市场发生大变化，此时发债集资，可以使经营更加稳健。“基于市场对人民币升值的预期，市场对该类债券态度积极，相信目前是发债的好机会。”据悉，恒大拟发行55.5亿元人民币2014年到期的优先票据，息率为7.5%，同时还发行37亿元人民币2016年到期的优先票据，息率为9.25%.
众多企业扎堆发债亦是在挑选时间窗口。一旦时间窗口打开，房企融资难度降低，而一旦赶上糟糕的时间窗口，即使再好的公司也可能受到冷遇。2010年，1月、3月、4月和7月、11月是发债比较密集的月份。
从发债利息来看，中骏置业利率为10.5%，华南城为13.5%，恒大去年两次发行优先票据的利率高达13%，许家印表示，此次计划发行以美元结算的人民币优先票据，相关的利率较低，恒大可借此把高息贷款换成低息贷款，同时也可把短期借贷换成长期借贷。恒大将维持总负债比率在40%以下，利息偿付比率在3.5倍以下的目标。
开发商资金来源趋紧已成不争的事实。“今年的信贷规模与去年的信贷规模基本持平，但要钱的企业越来越多，不仅新项目需要钱，正在建设中的老项目也需要钱，于是造成了信贷紧张的局面，利息也会有所上升。”谢国忠指出。
另据了解，部分商业银行为控制房地产开发贷款，大幅提高贷款利率上浮幅度。其中，对重点客户尽可能提高贷款利率，总行级优质高端客户，贷款利率不能低于同期基准利率；分行级重点客户在基准利率基础上上浮10%；一般客户则上浮15%－20%。除了利率上浮外，银行对房地产开发贷款的审核也日趋严格，有个别股份制银行已停发新增开发贷款。这意味着，开发商只有还清存量部分，才能获得新的开发贷款额度。而与此同时，限购令下各城市形成的观望态势会造成开发商销售速度放缓，影响资金回流。
“股地拉扯”再循环？
香港时富资产管理公司董事总经理姚浩然预期，中国政府收紧信贷，部分对资金需求大的公司由于信货限制，将会通过多种渠道包括发债，向市场集资。他认为，发行票据对这些公司的中期资本控制会有所帮助。
但标普很快就降低了发债房企的评级。今年以来，标普已经将3家公司的评级展望由稳定调整为负面，因为它们进行激进的债务融资支持扩张。这3家公司分别为恒盛地产(0845.HK)、佳兆业(1638.HK)及人和商业(1.21,0.01,0.83%,经济通实时行情)(1387.HK)。债务发行也可能将削弱恒大地产及碧桂园的信用评级。
标普信用分析师符蓓则对部分房企频繁发债表示担忧，认为若地产商继续以如此高的频率发债，将来债务到期时间将过于集中在短短几个月内，为企业再融资带来困难，若房地产市场或资本市场在临近债券到期日时无法发挥支持作用，则部分发债企业将出现财务困难。
另一家评级机构穆迪分析师曾启贤也称，虽然新债券的所得资金会为公司的快速增长计划提供资金，同时延长其债务到期日状况，但所增加的债务(扣除再融资)将使内房股的调整后债务/资本值比率维持在60%-65%以上的高水平，因而提升其财务风险。
近几年来，每遇市场波动，标普、穆迪等评级机构都曾调低企业信用评级。但企业对此并不过分担心，旺盛的需求总能让企业安然渡过债务难关。
以绿城(3900.HK)为例，由于发债，绿城净资产负债率一度超过100%，还曾因为债务偿还问题引发严重的危机。绿城高管此前在与本报记者交流中表示，尽管绿城负债率较高，但由于市场旺盛，不存在债务偿还危机。但绿城已经意识到，通过高息举债来维持企业的扩张并不是一条良性发展之路。
谢国忠则认为，这些从境外资本市场融得的资金，一定会流入内地的房地产市场。“股地拉扯”或将继续上演。地价赌股价会上涨，股价赌地价会上涨，整体来讲是资本市场与房地产商共赌未来房价会不断上涨。上市房地产商到股市圈钱，随后到处圈地，造成地价不断上涨，然后不断在金融市场上增发新股继续融资，而高价圈来的地也直接反映在企业的市值上，形成“良性互动”；到了终端市场，高地价“暗示”并推动现售房价的上涨。上市房产企业便成了大赢家。
尽管主角暂不相同，与“发债潮”紧密相伴的是土地市场的变化。以一线城市上海为例，土地市场高溢价率再现。2月11日、12日，上海土地交易市场经营性地块开标，不但纯住宅地块竞争激烈，商业地块的溢价也超过50%“安全”监控线，其中一幅地块溢价率高达178%，6幅地块成交金额近24亿元，上海土地市场火爆依然。在二线城市长沙，香港九龙仓(0004.HK)集团2月1日以56.36亿元，从多个地产大亨“围剿”中，抢得长沙一商业用地。
